Real Estate M&A

Revision der Regeln und Gebräuche im Mietwesen des Kantons Waadt (RULV): Wichtigste Neuerungen ab dem 1. Juli 2026

16.06.2026

Die RULV (« Règles et usages locatifs du canton de Vaud ») stellen einen Rahmenvertrag für Mietverträge dar, der paritätisch zwischen den wichtigsten Mieter- und Vermieterverbänden des Kantons ausgehandelt wurde: ASLOCA-Waadt, die Waadtländer Immobilienkammer (CVI), der Schweizerische Verband der Immobilienfachleute Waadt (USPI-Waadt) und die Westschweizer Sektion des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT-Romandie). Der Waadtländer Staatsrat hat ihnen auf dem gesamten Kantonsgebiet Allgemeinverbindlichkeit verliehen, sodass sie für alle Mietobjekte im Kanton Waadt gelten.

Anwendung des ISOS: Willkommene Klarstellungen

16.06.2026

Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist ein zentrales Instrument zum Schutz des baulichen Erbes in der Schweiz. Bei Bauprojekten kann seine Anwendung jedoch erhebliche praktische Schwierigkeiten mit sich bringen. Diese Schwierigkeiten betreffen insbesondere die Vorhersehbarkeit der anwendbaren Regelung, die Verständlichkeit der Erhaltungsziele und die Abstimmung des ISOS mit anderen öffentlichen Interessen wie Verdichtung, Wohnraumschaffung und Energiewende. Eine Frage ist besonders heikel: Je nach Fall gilt das ISOS direkt mit verschärften Anforderungen oder es wird lediglich bei der Interessenabwägung im Rahmen der Bewilligung von Richtplänen, Nutzungsplänen und Baubewilligungen durch die kantonalen und kommunalen Behörden berücksichtigt. Die Abgrenzung zwischen diesen beiden Regelungsregimen ist in der Praxis nicht immer klar vorhersehbar, was zu zusätzlichen Abklärungen, Verzögerungen und nachträglichen Projektanpassungen führen kann.

Der Entwurf zur Änderung der Verordnung über das ISOS (VISOS) und der Raumplanungsverordnung (RPV), der bis zum 18. Mai 2026 in der Vernehmlassung war, verfolgt das Ziel, diese Abgrenzungsfragen zu klären, ohne die zentrale Bedeutung des ISOS für den Ortsbildschutz in Frage zu stellen. Gleichzeitig sollen verschiedene in der Praxis besonders relevante Punkte geklärt werden, namentlich die Bedeutung der Schutzziele A, B und C sowie die Behandlung von Solaranlagen innerhalb von ISOS-Perimetern. Der Entwurf ist damit Teil eines umfassenderen Bestrebens, den Schutz des baukulturellen Erbes mit den Anliegen der Siedlungsentwicklung nach innen, der Schaffung von Wohnraum sowie der Energiewende besser in Einklang zu bringen. Das Inkrafttreten der vorgesehenen Änderungen ist auf den 1. November 2026 vorgesehen.

Lex Koller – Immobilienfonds und -SICAV im Visier des Bundesrats

16.06.2026

Der Bundesrat hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zu einer kontroversen Vorlage zur Verschärfung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; sog. «Lex Koller») eröffnet. Die vorgeschlagenen Änderungen sind weitreichend und haben bereits im Vorfeld kritische Reaktionen aus Wirtschafts- und Branchenverbänden hervorgerufen. Nebst den viel diskutierten Einschränkungen beim Erwerb von Betriebsstätte-Grundstücken und von Ferienwohnungen sowie Wohneinheiten in Apparthotels sieht die Vorlage unter anderem vor, das bestehende Privileg für den bewilligungsfreien Erwerb von regelmässig auf dem Markt gehandelten Anteilen an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV durch Personen im Ausland abzuschaffen¹. Da die Bewilligungsgründe äusserst eingeschränkt sind, käme dies faktisch einem Erwerbsverbot gleich.

Der Bundesrat begründet diesen Schritt in seinem erläuternden Bericht zur Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens vom 15. April 2026² als «Rückbesinnung auf den Zweck des BewG» und verweist auf die grundlegend veränderte Marktlage: Die Kapitalisierung von Immobilienfonds sei von CHF 23 Mrd. (2009) auf rund CHF 68.45 Mrd. (2024) gestiegen. Zudem könnten gemäss der vom Bundesamt für Justiz extern in Auftrag gegebenen Expertise für eine Regulierungsfolgenabschätzung (RFA) bis zu 13 % der Anteile an den 44 börsenkotierten Immobilienfonds in ausländischer Hand liegen, was einem geschätzten Investitionsvolumen von bis zu CHF 5.32 Mrd. entspräche. Die Verschärfung sei nötig, um einen Gewinnabfluss ins Ausland einzudämmen und eine Umgehung der geplanten Wiederunterstellung börsenkotierter Wohnimmobiliengesellschaften zu verhindern.

Revision der VMWG: Welche Änderungen sind geplant?

16.06.2026

Der Bundesrat hat am 25. Februar 2026 die Vernehmlassung zur teilweisen Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eröffnet. Ziel der Revision ist es, die VMWG an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Nettorendite von Mietobjekten anzupassen. Insbesondere soll klarer definiert werden, welcher Ertrag bei welchem Referenzzinssatz als zulässig gilt. Um die Rechtssicherheit im Zusammenhang mit dem in Art. 269 OR verwendeten Begriff des «übersetzten Ertrags» zu erhöhen, werden neben der Nettorendite auch die Bruttorendite sowie wertvermehrende Investitionen berücksichtigt.

Die Revision bezweckt damit eine Präzisierung der Berechnung der zulässigen Mietrendite, was sich unmittelbar auf die Beurteilung von Mietzinserhöhungen auswirken kann.