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Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont décidé, à 57,7 % des voix, de supprimer l’imposition de la valeur locative. Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Le présent article met en lumière les principales conséquences fiscales de ce changement de système pour les propriétaires de biens immobiliers résidentiels et présente les options d’action possibles.
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Les RULV constituent un contrat-cadre de bail à loyer négocié paritairement entre les principales associations de locataires et de propriétaires du canton : l’ASLOCA-Vaud, la Chambre vaudoise immobilière (CVI), l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Vaud (USPI-Vaud) et l’antenne romande de l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT-Romandie). Le Conseil d’État vaudois leur a conféré force obligatoire sur l’ensemble du territoire cantonal de sorte qu’elles s’appliquent ainsi à tous les biens loués dans le canton de Vaud.
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L’inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale (ISOS) est un instrument central de la protection du patrimoine bâti en Suisse, mais son application peut soulever d’importantes difficultés pratiques pour les projets immobiliers. Ces difficultés tiennent notamment à la prévisibilité du régime applicable, à la lisibilité des objectifs de sauvegarde et à l’articulation de l’ISOS avec d’autres intérêts publics, comme la densification, la création de logements ou la transition énergétique. Une question est particulièrement sensible : selon les cas, l’ISOS s’applique directement avec des exigences renforcées, ou il est simplement pris en compte dans la pesée des intérêts lors de l’approbation par les autorités cantonales et communales des plans directeurs, des plans d’affectation et des autorisations de construire La frontière entre ces deux régimes reste parfois difficile à anticiper, ce qui peut entraîner des expertises, des délais et des révisions tardives de projet.
Le projet de modification de l’Ordonnance concernant l’ISOS (OISOS) et de l’Ordonnance sur l’aménagement du territoire (OAT, qui était en consultation jusqu’au 18 mai 2026, vise à clarifier cette frontière, sans remettre en cause le rôle central de l’ISOS. Il précise également certains points sensibles, notamment les objectifs de sauvegarde A/B/C et le régime applicable aux installations solaires. Le projet s’inscrit ainsi dans une volonté plus large de mieux articuler la protection du patrimoine bâti avec les objectifs de densification, de création de logements et de transition énergétique. L’entrée en vigueur est prévue pour le 1er novembre 2026.
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Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert la consultation sur un avant-projet controversé visant à renforcer la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE ; dite «Lex Koller»). Les modifications proposées sont de grande envergure et ont déjà suscité, en amont, des réactions critiques de la part d’associations économiques et professionnelles. Outre les restrictions, largement débattues, relatives à l’acquisition de biens immobiliers destinés à des établissements stables, de résidences secondaires et de logements dans des appart-hôtels, le projet prévoit notamment de supprimer le privilège existant permettant aux personnes à l’étranger d’acquérir sans autorisation des parts de fonds immobiliers et de SICAV immobilières régulièrement négociées sur le marché1. Les motifs d’autorisation étant extrêmement limités, cela reviendrait de facto à une interdiction d’acquisition.
Dans son rapport explicatif accompagnant l’ouverture de la procédure de consultation du 15 avril 20262, le Conseil fédéral justifie cette mesure par un «retour au but premier de la loi» et souligne l’évolution radicale de la situation du marché : la capitalisation des fonds immobiliers est passée de 23 milliards de francs (2009) à environ 68,45 milliards de francs (2024). En outre, selon l’expertise commandée en externe par l’Office fédéral de la justice pour une analyse d’impact de la réglementation (AIR), jusqu’à 13 % des parts des 44 fonds immobiliers cotés en bourse pourraient être détenues par des investisseurs étrangers, ce qui correspondrait à un volume d’investissement estimé à 5,32 milliards de francs suisses. Le durcissement serait nécessaire pour endiguer la fuite des bénéfices vers l’étranger et empêcher le contournement du réassujettissement prévu des sociétés d’immeubles d’habitation cotées en bourse.
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Le Conseil fédéral a lancé, le 25 février 2026, une consultation visant à modifier partiellement l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette révision vise à adapter l’OBLF à la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral en matière du rendement net de la chose louée. L’objectif de cette révision partielle est de définir clairement quel rendement est considéré comme admissible pour quel taux d’intérêt de référence. Afin de garantir la sécurité juridique concernant la notion de « rendement excessif » mentionnée à l’art. 269 CO, le rendement brut et les investissements créant des plus-values sont pris en compte en plus du rendement net.
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